中国特色物业管理模式探讨

作者柴宗伟更新于：2021-07-21 14:02 6135

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随着我国城市建设的发展，城镇化进一步提升，城市管理、物业管理方兴未艾，很多地产开发企业都拥有自己开发的商业物业、住宅物业随之成立配套的物业公司，也有很多专业的物业管理公司，物业管理的法律法规行政管理治理体系也在不断的完善，包括消防管理板块。

我今年兼管集团物业，对物业管理有了更深入的了解。以前的物业管理相对简单，大多数与企业事业单位自管物业，称为后勤总务房管，包括家属楼的管理也一样，随着市场化房地产市场的发展，各种类型的业态，物权所属不断涌现，物业管理也是随着需求迅猛发展，逐步向着法制规范服务标准品质品牌前进，涌现了大批物业企业，有脱胎于地产企业的配套服务企业的，有企事业服务部门的，也有大批专业物业服务的，本土的、外资的、合资的鱼龙混杂良莠不齐，很多企业经营不规范，纠纷不断，中央电视台曾直播过中国科学院小区物业业主与物业公司、业委会、媒体调解人、法律人士、专业人士、主管部门等参与的当堂现场沟通解决问题的现场调节会，我们看到退休了的老专家业主委员会成员受到的委屈和付出，真有些心疼老人家，个别业主代表的蛮狠无知无情，物业公司的短板，主管部门的无力，非常现实和典型。我们在物业管理上借鉴学习了一些西方的管理模式，引入业主大会，业委会，物业公司的管理模式，在我看来不算很成功。

西方的管理治理逻辑或者说理论就像他们的政治制度一样，讲究三权分立割裂对立，互相制衡。业主大会，业委会，物业公司，行业协会等等这种管理模式就是这种思路。我们在中国这片土地上实践这种模式时乱象百出，治理无力，混乱不堪。在兰州本来治理管理的很好的小区，有了业主大会和业委会，完了，整天矛盾不断，纠纷纷纷，物业公司只有跑路，没有物业公司敢接手。还有央企地产的物业配套公司管理的小区，最后发展对立到物业费收不起，保安保洁薪资都发不出来，何谈服务。在兰州市修订物业管理条例时，我提出了自己的意见。

一、照抄来的西式管理模式不适用我们，割裂对立就会有人专门恶意制造矛盾，想搞医闹一样，很多恶意操作的业主恰恰是不良业主不合规不守法者。

二、凸显的权利需要回归正态，以前我们称住户为居民，居住在这里，体现的是居住的权利和义务。而现在称业主凸显的是物权，显然身份地位发生了变化，是主人老板，这微妙的差异导致失之毫厘差之千里，个体权利利益往往就不会再服从集体利益集体权力，对他人权力利益的包容。无论如何居住的权利和义务使用权是最关键的，首先要保障的就是居住的权利和义务，而其次才是所有权物权，就像房住不炒的政治引领一样，谁也不否定物权，有民法典作保障，但是物业服务的本质是保障你的居住权优质的服务。你住在小区不是一个人，有自己的义务，服从管理。不能以物权抗衡管理，对抗服务和自己的义务。

三、要发挥基层治理的力量，党对物业管理的领导作用不能缺失，对于业主组织的建设和管理要加强。形成主管部门，专业组织，行业协会，物业公司，基层组织的有效治理管理机构和协调机制。

这些建议引起了共鸣，获得了支持，得到了采纳。

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